ABICONF, l’Associazione degli amministratori di Confcommercio, conferma la propria disponibilità a un confronto costruttivo sul progetto di legge “Gardini”, che ha aperto una vivace discussione sulle norme che regolano la materia condominiale e la professione dell’amministratore di condominio. Abbiamo favorevolmente appreso che si tratti ancora di “un cantiere aperto”, rispetto al quale diamo massima disponibilità di leale collaborazione nell’interesse della nostra categoria. Rimaniamo però sbigottiti dalla campagna di disinformazione che in questi ultimi giorni si è aperta rispetto al progetto di legge che evidentemente non è stato letto con la dovuta attenzione. Abiconf è interessata unicamente a partecipare a una chiara lettura delle norme proposte e a dare il proprio impegno scientifico, nella piena libertà di ascoltare, apprezzare e contestare. Non riteniamo sia il momento né la sede per puntuali osservazioni sui singoli articoli del pdl che proporremo nei tavoli tecnici, nel momento in cui verremo chiamati a esprimerci.

Comunque nel merito evidenziamo quanto segue:

·         È difficile valutare l’efficacia della prevista iscrizione dell’amministratore presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy senza aver prima definito gli aspetti pratici e attuativi, quali il ruolo delle associazioni di categoria, la formazione e l’aggiornamento professionale, la deontologia e i sistemi di controllo. In passato il progetto del “registro telematico degli amministratori di condominio” è già fallito, pur potendo essere realizzato facilmente e senza costi rilevanti. Un eventuale registro con finalità puramente informative può essere condivisibile solo se è garantito un ruolo centrale alle associazioni di categoria iscritte al MIMIT, quali garanti della formazione e dell’aggiornamento professionale. In ogni caso, non può prescindersi dal ruolo delle associazioni di categoria, parte integrante dell’attuale sistema normativo delle professioni non regolamentate.

·         In merito al registro dei revisori di condominio, non se ne condividono l’utilità e l’urgenza, considerata l’attuale disciplina che già prevede una generica attività di revisione, svolgibile anche da professionisti di diversa estrazione. Qualora si intendesse istituire un’area riservata di autonomia professionale, sulla base della normativa UNI di riferimento, sarebbe necessario valutarne attentamente l’effettiva utilità, anche alla luce delle professionalità già operanti nel settore. L’eventuale istituzione di un registro dei revisori dei conti dovrebbe in ogni caso prevedere un necessario parallelismo con la figura dell’amministratore di condominio, definendo percorsi formativi, ambiti di attività, incompatibilità e criteri di rappresentatività.

·         Condivisione della proposta di modifica del testo di legge nella parte in cui attualmente ammette il c.d. amministratore non professionista privo dei requisiti professionalizzanti previsti per legge (art. 71bis lettera g disp. att. c.c.), e dunque favorevoli all’abrogazione del secondo comma dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione. Trattasi di una “battaglia” associativa che da anni conduciamo contro questa stortura normativa. Se l’Amministratore è un professionista deve altrettanto avere una propria area riservata di attività.

·         Si esprime parere favorevole all’innalzamento dei requisiti scolastici alla laurea triennale, trattandosi di una previsione orientata al futuro e coerente con l’innalzamento generale degli standard educativi. Dovranno tuttavia essere previste adeguate norme transitorie per i professionisti già operanti, affinché la riforma produca i propri effetti principalmente nel medio-lungo periodo. In alternativa, o in via complementare, potrebbe risultare più efficace il riferimento a un percorso obbligatorio di certificazione UNI, idoneo a standardizzare nel breve periodo competenze tecniche, operative e deontologiche.

·         Bene affrontare i temi di revisione delle norme in materia di rinnovo dell’incarico (art. 1129c.c) e fondo speciale in concomitanza ai lavori straordinari (art. 1135 c.c.) in quanto nella loro testuale ambiguità si prestano inevitabilmente a differenti interpretazioni giurisprudenziali anche con effetti devastanti sotto il profilo della doverosa certezza del diritto.

·         Non è condivisibile la previsione di una certificazione obbligatoria dei rendiconti, in quanto comporterebbe una duplicazione delle attività, anche in condomìni di medie dimensioni e in assenza di particolari complessità gestionali, con un inevitabile aumento dei costi a carico dei condomini e rilevanti criticità operative. L’introduzione stabile della figura del revisore richiederebbe inoltre una profonda revisione del ruolo e delle responsabilità dell’amministratore di condominio e, così come impostata, la riforma risulta metodologicamente penalizzante per la sua professionalità. Appare inoltre irrealistico ipotizzare un numero di revisori sufficiente rispetto all’elevato numero di condomìni presenti in Italia. La revisione dei rendiconti dovrebbe pertanto rimanere uno strumento straordinario, limitato ai casi di contenzioso stragiudiziale o giudiziale, contenzioso che potrebbe già ridursi con il superamento della figura dell’amministratore non professionalizzato. In alternativa, una soluzione meno onerosa ed efficace potrebbe essere la certificazione dei programmi di gestione utilizzati dagli amministratori professionisti, rendendo più semplice e meno costoso il controllo della contabilità da parte dei condomini o di eventuali revisori incaricati.

·         In merito alla previsione della certificazione dei dati di sicurezza. Già esistono gli enti accreditati per la certificazione degli impianti. Basterebbe, dunque, riferirsi ad una certificazione unica degli impianti del fabbricato previa verifica generale dello stesso.

Si ritiene opportuno concentrare l’intervento su misure concretamente attuabili nel breve periodo, in particolare sul superamento della figura dell’amministratore-condomino privo di requisiti e sulle modifiche agli articoli 1129 e 1135 c.c. in materia di rinnovo dell’incarico e di fondo speciale, nonché su una più puntuale disciplina della tenuta della contabilità, eventualmente mediante rinvio alla normativa UNI di riferimento.

Per quanto riguarda le professionalità dell’amministratore e del revisore condominiale, si propone di stralciare tali profili dal testo e di avviare un confronto a livello istituzionale, coinvolgendo le associazioni di riferimento iscritte al MIMIT e demandando a quest’ultimo l’istituzione di tavoli di lavoro per la definizione delle norme di settore. In subordine, si auspica un rafforzamento del ruolo delle associazioni di categoria e, in ogni caso, lo stralcio della previsione di una revisione obbligatoria e ordinaria dei bilanci d’esercizio.

Il Presidente Nazionale ABICONF
Andrea Tolomelli